O mercado imobiliário norte-americano, conhecido como Real Estate, é uma alternativa interessante para investidores que buscam internacionalizar, diversificar geograficamente e dolarizar seus portfólios. Segundo a Norada Real Estate, os preços de imóveis nos EUA vêm se valorizando anualmente desde 2012, com uma média de 5,7% ao ano em 2023.
Contudo, o investimento em imóveis nos Estados Unidos apresenta particularidades importantes, como tributação, aspectos legislativos e sucessórios, que variam dependendo da modalidade de acesso ao investimento — seja via pessoa física (PF) ou pessoa jurídica (PJ). Este material explora essas nuances e como cada estrutura pode impactar sua estratégia de investimento.
Comparação: Investimento via Pessoa Física x Pessoa Jurídica (LLC)
A tabela abaixo resume as principais diferenças tributárias entre investir diretamente como pessoa física (PF) ou por meio de uma Limited Liability Company (LLC), uma estrutura jurídica popular nos EUA:
Pessoa Física (PF)
| Tributo/Encargo | Brasil | EUA |
|---|---|---|
| IOF Remessa | 1,1% | |
| IOF para compra de imóvel | 0,38% | |
| IR sobre aluguel | Até 27,5% | 10% a 37% |
| Venda de imóvel (ganho de capital) | 15% a 22,5% | 15% a 20% (para vendas após 1 ano) |
| FIRPTA (retenção sobre venda) | Não aplicável | Até 15% |
| Estate Tax (Sucessão) | Não aplicável | 18% a 40% (variável por estado) |
Pessoa Jurídica (LLC)
| Tributo/Encargo | Brasil | EUA |
|---|---|---|
| IOF Remessa para LLC | 0,38% | |
| IR sobre dividendos | Até 27,5% | |
| IR PJ | Não aplicável | Declarado via formulário 1065 |
| Venda de imóvel (ganho de capital) | 15% a 22,5% | 15% a 20% (para vendas após 1 ano) |
| Estate Tax (Sucessão) | Não aplicável | Variável por estado |
Vantagens do Investimento via LLC
- Redução de FIRPTA (retenção sobre venda):
- LLCs com mais de um sócio (modalidade partnership) estão isentas da retenção FIRPTA sobre o valor da venda do imóvel.
- Em LLCs com um único sócio (proprietorship), o FIRPTA é aplicado diretamente ao sócio.
- Flexibilidade Estrutural:
- LLCs podem ser estruturadas como:
- Proprietorship: tributação como pessoa física.
- Partnership: sócios tributados individualmente com base na participação nos lucros.
- Corporation: tributação como uma corporação.
- A escolha do modelo depende de fatores como patrimônio detido, planos de residência nos EUA e planejamento sucessório.
- LLCs podem ser estruturadas como:
- Blindagem Patrimonial:
- A LLC oferece responsabilidade limitada, separando o patrimônio da empresa do patrimônio pessoal dos sócios.
- Essa proteção só é anulada em casos de abuso da personalidade jurídica ou práticas ilegais.
- Planejamento Sucessório:
- A transmissão de cotas da LLC está sujeita ao Estate Tax, mas essa tributação pode ser evitada através de uma estrutura offshore (empresa sediada em paraíso fiscal) que detenha 100% das cotas da LLC.
- Economia em Remessas:
- Não há incidência de IOF em remessas para a LLC, diferentemente de transferências para contas bancárias de titularidade pessoal nos EUA.
Considerações Finais
O investimento em Real Estate nos Estados Unidos pode oferecer diversificação, proteção cambial e oportunidades de valorização, mas demanda atenção aos aspectos tributários e legais. A escolha entre pessoa física e LLC depende do perfil do investidor, seus objetivos patrimoniais e o horizonte de planejamento sucessório.
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